Viral TikTok wirft Zillow und Konkurrenten vor, den Wohnungsmarkt zu manipulieren. Hier ist, was wirklich los ist.

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MarketWatch.com – Top Stories

Beeinflussen Unternehmen wie Zillow ZG, -3,40% und Redfin RDFN, +4,57%, die Immobilienpreise durch den Kauf von Immobilien im ganzen Land? Das behauptet ein Immobilienmakler in einem Video, das auf der Social-Media-Plattform TikTok viral wurde – aber Immobilienexperten sagen, die Realität sei viel komplizierter.

In einem Video mit mehr als 2,4 Millionen Aufrufen auf TikTok kritisiert der Immobilienmakler Sean Gotcher aus Nevada das Geschäftsmodell „iBuying“, bei dem Unternehmen Häuser mit Gewinn kaufen und verkaufen. In dem Video schlägt er vor, dass ein namenloses Unternehmen eine Website hat, auf der viele Leute nach Häusern suchen, „wenn sie sich langweilen“, und er sagt, dass dasselbe Unternehmen „diese Informationen verwendet, um diese Postleitzahl einzugeben und mit dem Kauf von Häusern zu beginnen“.

Mit anderen Worten, er schlägt vor, dass Unternehmen wie Zillow die Daten verwenden, die sie aus der Durchsicht von Immobilienangeboten auf ihren Websites erhalten, um Entscheidungen darüber zu treffen, welche Häuser als iBuyer gekauft werden sollen.

Gotcher argumentiert später, dass das Unternehmen 30 Häuser zu einem Preis kaufen und dann ein 31. Haus zu einem höheren Preis kaufen wird. “Was das gerade getan hat, ist, einen neuen Vergleich zu erstellen”, sagt Gotcher und bezieht sich auf vergleichbare Preise für nahe gelegene Immobilien, die den Benutzer schätzen, um den Wert eines zum Verkauf stehenden Hauses zu bestimmen. Er sagt dann, dass das Unternehmen umkehren und die anderen Häuser zu diesem neuen, höheren Preis verkaufen kann.

In nachfolgenden Videos nimmt Gotcher Zillow und Redfin direkter auf und kritisiert ihre jeweiligen Geschäftspraktiken.

„Ich freue mich zu sehen, dass die Diskussion, die an jedem Drucker in jedem Immobilienbüro über Datenspeicherung geführt wird, gemischt mit Kaufkraft und erkennbarem Marketing, endlich vor unseren Bürotüren stattfindet, damit sich mehr an der Diskussion beteiligen können“, so Gotcher, der arbeitet für Level Up Real Estate in Henderson, Nevada, teilte MarketWatch in einer E-Mail mit.

Das Video erregte anschließend noch mehr Aufmerksamkeit auf Twitter TWTR, +0,79 %,
als eine Person mit dem Benutzernamen Gladvillain es teilte, nachdem sie erfahren hatte, dass die Mutter des Benutzers ihr Haus an Zillow verkauft hatte. Viele Nutzer behaupteten, dass Zillow „alle Häuser“ kaufte und planten, die Plattform zu boykottieren.

Sowohl Zillow als auch Redfin widersprachen den Behauptungen des Videos. „Das Internet hat Millionen von Verbrauchern mehr Informationen, Transparenz und Tools im Immobilienbereich ermöglicht, die ihnen helfen, intelligentere Immobilienentscheidungen zu treffen, von denen viele seit mehr als einem Jahrzehnt von Zillow bereitgestellt werden“, sagte ein Zillow-Sprecher in einer E-Mail gegenüber MarketWatch. „Leider kann das Internet manchmal auch eine Quelle für Fehlinformationen und Unwahrheiten sein – wie in diesem Fall.“

“Absichtlich zu viel für Eigenheime zu bezahlen, wäre ein schreckliches Geschäftsmodell.”

– RedFin-Sprecher

Ein Redfin-Sprecher fügte hinzu, dass das Unternehmen “nicht den Anteil hat, den Markt zu manipulieren, und wir haben auch keine Lust dazu, denn absichtlich zu viel für Häuser zu bezahlen wäre ein schreckliches Geschäftsmodell.”

Immobilienexperten entlarvten viele der in dem viralen Video gemachten Punkte und argumentierten, dass andere Kräfte für den wettbewerbsorientierten, teuren Wohnungsmarkt des Landes verantwortlich seien.

„Wenn Sie den Wohnungsmarkt so einfach manipulieren könnten, hätten es die Makler schon vor langer Zeit getan“, sagte Gilles Duranton, ein Immobilienprofessor an der Wharton School der University of Pennsylvania.

Das müssen die Leute über sogenannte iBuyers, den heutigen umkämpften Wohnungsmarkt und die Zukunft der Immobilientechnologie wissen:

So funktioniert das iBuying-Modell

In den letzten zehn Jahren sind mehrere Unternehmen in das sogenannte iBuyer-Geschäft eingestiegen. Zu den größten Playern zählen Zillow, Redfin, Opendoor OPEN, +1,80 % und Offerpad OPAD, +1,36 %.
(Opendoor und Offerpad reagierten nicht auf Anfragen nach Kommentaren.)

Das Grundkonzept ist folgendes: Die Unternehmen nutzen Daten, um einem Verkäufer ein direktes Angebot für ihr Eigenheim zu unterbreiten. IBuyers argumentieren, dass die Transaktion für Verkäufer eine unkomplizierte Möglichkeit ist, eine Immobilie zu verkaufen, ohne Zwischenhändler wie Immobilienmakler einzubeziehen; Verkäufer müssen jedoch Gebühren an den iBuyer zahlen. Der iBuyer führt dann möglicherweise eine leichte Renovierung des Hauses durch, wird jedoch im Allgemeinen umkehren und es schnell auf den Markt bringen.

„Es ist ein sehr margenschwaches Geschäft – es ist im Moment tatsächlich schwer, mit diesem Geschäft Geld zu verdienen“, sagte Tomasz Piskorski, ein Immobilienprofessor an der Columbia University, der Forschungsarbeiten zu diesem aufkommenden Geschäftsmodell veröffentlicht hat.

Normalerweise kaufen iBuyers Häuser mit einem Rabatt, der laut Piskorski normalerweise bei etwa 3,5% liegt. Und sie streben dann in der Regel an, die Häuser mit einem leichten Aufschlag von etwa 1,6 % zu verkaufen, sagte er. Die Unternehmen erheben auch Gebühren vom Verkäufer, die jedoch in etwa den typischen Gebühren von Immobilienmaklern entsprechen.

Die Unternehmen selbst stehen diesem Ansatz offen gegenüber. “Wir sind ehrlich zu den Verkäufern, dass sie wahrscheinlich mehr Netto einbringen werden, wenn sie mit einem Agenten auf dem Markt sind”, sagte der Redfin-Sprecher.

Unternehmen wie Zillow und Opendoor kaufen Häuser in der Regel mit einem leichten Abschlag im Vergleich zum Marktwert und verkaufen sie dann gegen einen geringen Aufschlag.

Es gibt einen Hauptgrund, warum sich Verkäufer für diesen Weg entscheiden, auch wenn dies bedeutet, dass sie einen niedrigeren Preis erzielen, als sie auf dem freien Markt finden würden. „Die Haushalte machen das wegen des Geschwindigkeitsvorteils“, sagte Piskorski.

Wenn beispielsweise ein Hausbesitzer in New York plötzlich einen Job in Kalifornien bekommt, hätte er oder sie theoretisch eine viel einfachere Erfahrung, direkt an eine dieser Immobilienfirmen zu verkaufen, als bei einem Makler zu notieren. „Der iBuyer wird Ihnen helfen, indem er Ihr Haus im Wesentlichen in fünf Tagen kauft“, im Gegensatz zu zwei bis drei Monaten, sagte Piskorski.

Die Arten von Häusern, die iBuyers bevorzugen

Diese Unternehmen sind nicht daran interessiert, irgendein Haus zu kaufen. Laut Daren Blomquist, Vice President of Market Economics bei Auction.com, wurden beispielsweise zwischen Januar und Mai dieses Jahres nur 3% der Immobilien, die sich auf Auction.com in Zwangsversteigerung befanden oder im Besitz von Banken waren, von iBuyers gekauft.

„Dies unterstützt eine der Behauptungen im Tiktok – dass die meisten Immobilien, die iBuyers kaufen, nicht umfassend renoviert werden müssen“, sagte Blomquist. „Die meisten der auf unserer Plattform verkauften notleidenden Immobilien bedürfen einer erheblichen Renovierung und es scheint, dass die iBuyers sich im Großen und Ganzen nicht auf den notleidenden Markt konzentrieren.“

Die Analyse von Blomquist ergab auch, dass iBuyers auf neuere Häuser abzielen als andere Barkäufer. Aber diese Firmen kaufen auch keine Megavillen. Sie konzentrieren sich sehr stark auf die Mitte des Marktes, wo es mehr Liquidität gibt, sagte Piskorski.

“iBuyers haben sicherlich nicht genug Marktanteil, um die Preismacht auszuüben, die das Video beschreibt.”

– Daren Blomquist, Auction.com

Und nein, sie zielen nicht darauf ab, die Preise zu stark zu erhöhen. „Das wäre kurzsichtig. Wenn die Immobilienpreise weiter wie verrückt steigen, werden sie irgendwann zusammenbrechen“, sagte Duranton und fügte hinzu, dass Unternehmen wie Opendoor einen langfristigen Ansatz für das Modell verfolgen.

Selbst wenn diese Unternehmen die Eigenheimpreise manipulieren wollten, würden sie nicht viel Kapazität dafür finden. Ein kürzlich von Zillow veröffentlichter Bericht ergab, dass die vier größten iBuyers – Zillow Offers, RedfinNow, Offerpad und Opendoor – landesweit nur 1% aller Hauskäufe ausmachten. Und das war ein Rekordhoch.

Zwar gibt es in bestimmten Märkten höhere Konzentrationen. In vier Märkten – Atlanta; Phönix; Charlotte, NC; und Raleigh, NC — Der Marktanteil von iBuyers liegt bei oder über 5 %.

„Die Käufer haben sicherlich nicht genug Marktanteil, um die Preismacht auszuüben, die das Video beschreibt“, sagte Blomquist. „Sicher gibt es in einigen Gebieten höhere Konzentrationen, aber ein reales Szenario wie das im Video beschriebene ist schwer vorstellbar – und das habe ich in den Daten nicht gesehen.“

Warum steigen die Eigenheimpreise?

Die Tatsache, dass das Video einen solchen Nerv getroffen hat, spricht wahrscheinlich für die Besorgnis vieler Amerikaner wegen der steigenden Kosten für die Miete oder den Kauf eines Hauses.

Doch die Ursache der Wohnungsbaukrise ist viel größer als die Geschäftstätigkeit von Unternehmen wie Zillow. Einfach gesagt, das Land hat eine große Wohnungsnot. Ein aktueller Bericht von Realtor.com schätzt das Defizit auf mehr als 5,2 Millionen Haushalte. (Realtor.com und MarketWatch Herausgeber Dow Jones sind News Corp NWSA, +1,50 % NWS, +1,77 % Immobilien.)

Schuld daran ist vor allem die Finanzkrise von 2008. Im Zuge der Subprime-Hypothekenkrise haben Bauherren ihre Aktivitäten deutlich zurückgefahren. Zu dieser Zeit hatten viele spekulativ gebaut und ganze Wohnviertel geschaffen, bevor eine einzelne Immobilie verkauft wurde. Als der Wohnungsmarkt zusammenbrach, gab es plötzlich landesweit Millionen leerstehende Wohnungen.

Laut einem kürzlich veröffentlichten Bericht von Realtor.com sieht sich das Land mit einem Mangel von etwa 5,2 Millionen Wohnungen konfrontiert

Es dauerte viele Jahre, bis die Bauherren damit begannen, ihren Betrieb wieder zu vergrößern, und in der Zwischenzeit heirateten die Leute immer noch, bekamen Kinder oder erreichten anderweitig die Lebensphase des Eigenheimkaufs. Dann kam die COVID-19-Pandemie, die viele Menschen dazu veranlasste, ihr Wohnen entweder komplett zu überdenken oder die Uhr für einen für die Zukunft geplanten Umzug nach vorn zu schieben. Da viele Leute plötzlich strömten, um Häuser zu kaufen, gab es nicht viel zu tun, was zu einem Wettbewerb führte, der die Preise in die Höhe trieb.

Bauherren haben auf die steigende Nachfrage reagiert, sind jedoch mit einem Mangel an Baumaterialien und Arbeitskräften konfrontiert, der das Bautempo verlangsamt.

Inmitten all dessen haben Barkäufer, einschließlich iBuyers, wahrscheinlich eine Rolle dabei gespielt, die Preise noch weiter in die Höhe zu treiben. Der Anteil der reinen Barkäufer auf dem Markt sei jetzt auf dem höchsten Niveau seit 2013, sagte Blomquist. „Bargeldkäufer müssen eine Prämie über dem geschätzten Marktwert zahlen, um als Erster den begrenzten verfügbaren Bestand zu sichern“, sagte Blomquist.

„Dieses spekulative Verhalten trägt zu der schnellen Preissteigerung bei, aber ohne das starke Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt wäre dies nicht möglich“, fügte er hinzu.

Das Wettrüsten, um das Amazonas der Immobilien zu werden

Obwohl iBuyers noch nicht die notwendige Größe erreicht haben, um den Markt tiefgreifend zu beeinflussen, ist es nicht unmöglich, sich ein solches Szenario für die Zukunft vorzustellen.

„Es gibt derzeit ein Wettrüsten, wer zum Amazonas der Immobilien wird“, sagte Piskorski. „Deshalb wollen all diese Firmen wie Zillow oder Redfin alles im Haus haben.“

Tatsächlich ist iBuying Teil eines breiteren Trends technologiebasierter Unternehmen, die versuchen, den traditionellen Prozess des Eigenheimkaufs zu rationalisieren und auf den Kopf zu stellen. Neben der Gründung dieser Eigenheimkaufabteilungen haben Zillow und Redfin auch versucht, Hypothekendarlehen sowie Eigentums- und Treuhandgeschäfte zu gründen. Sie sind auch nicht allein, denn das Home-Finance-Services-Unternehmen Rocket RKT, +0,59% und andere haben versucht, auf ähnliche Weise zu diversifizieren.

Wenn eines dieser Unternehmen erfolgreich sein und einen ausreichend großen Marktanteil gewinnen sollte, würden sie sich auch der Art von Prüfung stellen, die Technologiegiganten wie Amazon tun. Nicht nur aus Sorge um die Wahlmöglichkeiten der Verbraucher und den negativen Auswirkungen eines Immobilienmonopols, sondern auch wegen der Auswirkungen auf die Finanzstabilität. Viele dieser Unternehmen mussten Kredite aufnehmen, um ihren Hauskauf zu finanzieren – was bei einem Zusammenbruch des Marktes ein größeres Risiko darstellen könnte.

Ob eines dieser Unternehmen seine Geschäftsmodelle langfristig erfolgreich skalieren kann, ist noch nicht klar. „Das Geschäftsmodell wurde in einer Rezession nicht wirklich getestet“, sagte Piskorski. Letztes Jahr hat iBuyers den Betrieb zu Beginn der Pandemie vorübergehend geschlossen, aber sie sind wieder online, als sich der Immobilienmarkt schnell erholt hat.

„Aus Gründen der Verbraucherfinanzierung wird es viele Prüfungen geben“, sagte Piskorski.

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